Avec 8,5 millions de km² et 190 millions d'habitants, le Brésil atteint un gigantisme naturel qui le place au 5ème rang des pays du monde de par sa superficie et sa population, représentant à ce titre la moitié de l'Amérique latine.
Cette assise mondiale s'est également confirmée dans le secteur économique avec un PIB de plus de 1.420 milliards de dollars en 2009 (supérieur au PIB de l'Inde), une hausse des investissements directs étrangers représentant plus de 45 milliards en 2008 (dépassant les IDE cumulés de la Russie et de l'Inde), enregistrant un excédent commercial de 24 milliards de dollars en 2008, pour des importations de 198 milliards de dollars en hausse de près de 25 % en un an.
La rigueur de la politique budgétaire du Brésil, la clairvoyance des placements et des investissements du pays ont mené ce dernier à la 9ème place des économies mondiales. Après un remboursement anticipé de sa dette de plus de 15 milliards de dollars au Fonds Monétaire International, une maîtrise de l'inflation passant de 12% en 2002 à moins de 6% en 2008 et des réserves de change atteignant 220 milliards en 2009 (pour seulement 38 milliards en 2002), le Brésil a ainsi conquis les places financières internationales, accédant récemment au «Niveau investissement» conféré par Moddy's, un an et demi après avoir obtenu le statut de l'«Investment Grade» décerné par l'agence Standard & Poor's.
Cette puissance économique se concentre localement autour de deux régions : l'État de São Paulo, d'une part, dont la population de 40 millions d'habitants est supérieure à celle de l'Argentine, avec un PIB de 460 milliards de dollars dépassant le PIB de la Thaïlande. São Paulo est devenu le poumon économique du pays accueillant le plus grand nombre des 420 entreprises françaises aujourd'hui implantées sur l'ensemble du territoire et est présenté comme étant le premier pôle financier, industriel et commercial du Brésil. L'État de Rio de Janeiro, d'autre part, est le second acteur local, avec une population de 15 millions d'habitants (supérieure à celle du Portugal) et un PIB de 160 milliards de dollars (au delà de celui d'Israël). Cet État est le premier au Brésil dans les secteurs de l'énergie, de l'information et des nouvelles technologies, sans omettre la place prépondérante qu'il occupe en matière industrielle et pharmaceutique.
Un secteur de l'immobilier en plein essor
Cette bonne santé économique du Brésil a permis la poursuite de politiques ambitieuses destinées principalement à renforcer le pouvoir d'achat des brésiliens, à augmenter leurs capacités d'emprunt et à relancer la consommation.
Les derniers indicateurs sont bons, puisque le taux de chômage ne cesse de décroître (7,3% en 2008), le pouvoir d'achat a augmenté de 5% en un an et de plus de 13% en deux ans, l'épargne a crû de 9% et la hausse des revenus notamment des classes dites basses a été frappante allant jusqu'à 65%. En outre, après cinq réductions successives, le taux directeur de la Banque centrale brésilienne est aujourd'hui maintenu à 8,75% par an (ce qui hors inflation représente 4,37%), alors qu'il était l'année dernière à 13,75%.
Le nouveau profil et le poids croissant du consommateur brésilien ont eu un impact direct dans le secteur de l'immobilier. Une étude d'Ernst & Young et de la Fondation Gétulio Vargas démontre que l'investissement dans le secteur du logement au Brésil passera de 165,2 milliards de Reais aujourd'hui à 446 milliards, avec un taux de croissance de 4% par an durant les 22 prochaines années. L'Association Brésilienne des Entités de Crédit Immobilier et d’Epargne (l’ABECIP) a récemment annoncé que le montant des crédits immobiliers avait atteint 2,94 milliards de Reais en septembre 2008 et 22,8 milliards sur les neuf premiers mois de 2008. Ce montant a ainsi augmenté de 89,3% par rapport aux neuf premiers mois de 2007. Entre 2000 et 2007 le volume de crédit est passé de 1,8 milliards de Reais à 14 Mds. Pour 2010, les spécialistes prévoient 40 milliards de Reais. De surcroît, le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques, contre près de 50% dans d'autres pays. Le potentiel de croissance est de ce fait gigantesque. Tandis que le nombre de crédits augmente, les taux d’intérêts ont largement baissé depuis 2005, permettant à une large population de brésiliens d’emprunter.
Longtemps délaissé à cause du manque de financement, la tranche populaire et les logements d’entrée de gamme sont devenus le fer de lance des promoteurs immobiliers. En 2008, ce segment a connu une progression de 50% et pourrait connaître une croissance de 40% dans la période 2009-2010. C'est pourquoi, le gouvernement brésilien a lancé en janvier un nouveau plan habitat -le Plan National de l’Habitation- qui a pour ambition d’investir 300 milliards de Reais afin de lutter contre le déficit de logement dans le pays, estimé à 8 millions de logements. Ce plan prévoie la construction de 12 millions d’habitations dites économiques autour de 25 000 Reais jusqu’en 2023.
Selon le Ministre des Finances, M. Guido Mantega, le volume de financement immobilier augmentera de 1,65% du PIB à 4% voire 8% du PIB jusqu’à 2010. L’année dernière le secteur a reçu 14 milliard de dollars, presque cinq fois plus qu'en 2005. Les investissements étrangers dans le marché immobilier brésilien dépassent le montant d'un milliard de Reais et sont en augmentation de 143% par rapport à 2007. Le Brésil est ainsi devenu, après la Chine, le deuxième pays émergeant en termes de volume d’investissements immobilier étrangers. D’après l’Association des Entreprises du Marché Immobilier de Rio de Janeiro (Ademi-RJ), la stabilité économique et la professionnalisation des entreprises du secteur ont été des facteurs déterminants à l’entrée de tels capitaux.
La demande immobilière est, en conséquence, très forte et ne cessera d'augmenter en prévision, notamment, de la Coupe du Monde de football en 2014 et des Jeux olympiques à Rio en 2016. L'investissement doit se faire dès à présent au risque de voir le montant des plus-values diminuer en raison du retard pris dans l'engagement foncier.
Un cadre juridique sécurisé
D'un point de vue général, l'investissement étranger au Brésil ne saurait subir aucune discrimination par rapport aux capitaux nationaux. L'ancienne règle -d'origine constitutionnelle- selon laquelle l’entreprise nationale brésilienne doit être préférée à toute entreprise étrangère n’existe plus. Si, toutefois, certaines restrictions existent dans des secteurs sensibles comme par exemple le pétrole, cela ne touche pas le domaine immobilier.
Le Ministre de l'Économie, Guido Mantega, vient d'imposer le 19 octobre dernier une taxe de 2% sur les entrées de capitaux étrangers. Mais aux termes du décret, cette imposition ne concerne que les opérations de change destinées aux marchés de capitaux et financiers et le secteur immobilier est épargné.
Sous l'angle juridique, aucune disposition particulière ne vient contraindre l'investissement d'un étranger dans le secteur immobilier. Il est cependant impératif d'inscrire préalablement l'investisseur au Registre des personnes physiques (CPF) ou morales (CNPJ). Cela peut se faire immédiatement si la personne physique est de passage au Brésil. Autrement, le délai est d'un à deux mois et la procédure est menée par un intermédiaire.
En pratique, un audit de la situation du bien s'impose également, même si la loi ne le prévoit pas expressément. Il s'agit, entre autres, de vérifier le titre de propriété du bien à acquérir et d'obtenir des certificats fiscaux relatant l'absence de dettes grevant l'immeuble. La même opération doit être menée à l'égard du vendeur afin de s'assurer, par exemple, qu'il ne fait l'objet d'aucune poursuite judiciaire qui pourrait autoriser ses créanciers à revendiquer ultérieurement le bien cédé.
En d'autres termes, l'ensemble du dispositif légal vient encadrer de manière certaine la transaction immobilière sans imposer d'obstacles dirimants. Au contraire, le cadre juridique brésilien -très proche du système français- offre à l'investisseur étranger la certitude d'opérer selon des règles connues, claires et précises, sécurisant son investissement.
