Nous pourrions avoir 5-6 milliards d’euros d’échangés sur le marché de l’immobilier coté d’ici la fin de l’année et 7 milliards en 2010. Nous restons dans des zones de retrait important par rapport à 2006 et 2007 ? 

Les deux volumes hors norme de 2006 et 2007 (18 et 27 milliards d’euros)  ne peuvent pas servir de référence. La moyenne sur long terme est de 12-13 milliards annuel. C’est ce qu’on a connu en 2008.

Comment appréhendez-vous le fait que le taux de détention des investisseurs institutionnels soit particulièrement bas...

Ce taux est destiné à progresser dans les trimestres à venir. Un acteur comme Axa Real Estate a un taux de détention au niveau mondial de 4%, ce qui est très faible. Notre volonté est d’augmenter ce poids d’un ou deux points dans les actifs d’assurance. Nous sommes à un moment opportun pour le faire.

Quel regard portez-vous sur l’arbitrage fait dans les actifs par les sociétés foncières ?

La vie d’une foncière est d’arbitrer en permanence. La politique de rotation doit concerner aussi bien les bureaux que les centres commerciaux.

Jusqu’en 2003  les sociétés foncières n’arbitraient pas du tout leurs actifs. Le régime SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) qui a limité l’imposition des plus values de cession à 16,5% a changé la donne.

On a commencé à observer la vente d’immeubles haussmanniens qui rapportaient du 2,5%, arrivés à maturité au profit d’un socle d’actifs moins prestigieux avec  5-7% de rendement.

Si l’on prend l’exemple de la Foncière des régions, c’est un bon signe qu’une foncière achète des actifs immobiliers après avoir cédé près de 650 millions d’euros depuis le début de l’année 2009.

Quid du mouvement de consolidation ?

Si aucune foncière n’a mis la clé sous la porte pour le moment, certaines devraient constituer des cibles intéressantes pour de plus grands établissements.

Au-delà de l’acquisition de sociétés cotées, des portefeuilles dans leur globalité pourraient être rachetés.

Au demeurant, la consolidation a déjà eu lieu dans une certaine mesure. Quand Unibail rachète Rodamco ou Klepierre rachète le portefeuille de centres commerciaux scandinaves, quand la foncière des régions rachète Beni Stabili pour 200 millions à un taux de rendement de 7%. Il est possible que dans 18-24 mois, nous voyons d’autres opérations.

De quelle manière considérez-vous l’acquisition du portefeuille de centres commerciaux scandinaves  par la société Klepierre...

Face aux difficiles conditions du moment, la société d’investissement a dû procéder à une augmentation de capital pour financer cette opération mi 2008 avec un taux d’effort à 7 ou 8%. Elle s’est retrouvée avec un «loan to value» (ratio mesurant la part de la dette mise en place dans le prix d'acquisition total d'un actif) au dessus de 50%. Cette situation d’endettement pouvait apparaitre comme préoccupante mais la société disposait d’un certain nombre de moyens pour éviter une rupture de covenant. En outre, l’opération aura probablement des impacts très positifs dans les trois ou cinq ans à venir.

Des problèmes de financement ne se poseront-ils pas ?

Le marché du crédit s’ouvre progressivement. La Foncière Lyonnaise est récemment parvenue à obtenir des lignes s’élevant à 300 millions d’euros.  Elle a su saisir une fenêtre dont l’utilisation ne sera pas immédiate.

Cependant, je ne pense pas que nous verrons des opérations à 2 ou 3 milliards se réaliser.

Quels sont vos principaux paris ?

Unibail, Klepierre, Mercialys, la Foncière des régions constituent nos principales convictions.

Nous avons  également confiance dans le modèle de Nexity, Tour Eiffel, Gecina. Cette dernière société a rencontré des problèmes de gouvernance évidents. Mais cela n’entame en rien la qualité de ses actifs, de sa politique d’investissement et sa politique d’arbitrage.

Entre Unibail et Mercialys quel vous parait être le modèle le plus résistant ?

Mercialys  est une société davantage monoproduit, un centre commercial de taille moyenne avec un hypermarché, souvent un Casino.

La force d’Unibail, propriétaire de la majorité des plus grands centres commerciaux régionaux en Europe ou de Klepierre est d’avoir une importante diversification du risque, et de compenser les pertes dans les régions les plus mises à mal, comme typiquement aujourd’hui l’Espagne et le Portugal.

Unibail fait -8% de chiffre d’affaires dans ses centres commerciaux en Espagne quand la consommation fait -12%. Klepierre est une situation comparable au Portugal.

Combien avez-vous d’encours sous gestion ?

Un peu plus de 400 millions d’euros d’encours. Nous étions à environ 200 millions en début d’année et à un milliard début 2007.

Propos retranscrits par Imen Hazgui à la suite de la conférence de presse organisée par Allianz GI France